南阳设备价值评估、房产评估、固定资产评估机构

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山区辰光东路16号院青创大厦（全国总部 微信号:zcpg968 联系人:李先生 　　近期集慧资产评估中心着力推进全国范围内的评估项目投标工作,近日连中政府拆迁项目和国企股权评估项目。 　　13日,集慧资产评估(北京)有限公司成功中标广东地区饶平县分布式光伏电站工程造价评估项目。 　　该项目中标是落实集慧资产评估公司在拆迁结合工程造价方面共同发展的战略,推进集慧在全国范围内的拆迁工程评估项目的发展,这是集慧开展工程造价业务以来,第二次中标,是业主在工程项目造价前期的拆迁评估中对集慧的再次认可和肯定。 　　14日,集慧资产评估(北京)有限公司成功中标北京通州地区某国企股权收购资产的评估项目。 　　该项目中标是对集慧资产评估公司的肯定,同时也体现了体现出集慧资产评估公司在涉及到国企评估项目较高的职业素养和丰富经验。集慧资产评估公司将以此中标为契机,进一步凝心聚力,务实创新,在北京地区评估项目的推进与发展做出更大贡献。 　　集慧资产评估中心进入第四季度以来,着力推进评估项目的投标工作,多次向外界评估项目招标中投标将为公司在全国拓展广阔的评估市场奠定更为坚实的基础,同时也为公司在评估项目运营方面积累更丰富的经验,增强了公司综合竞争实力,提升了集慧资产评估的品牌形象,进一步巩固公司在评估行业的竞争优势,对公司的经营业绩也将带来积极的影响。 　　当然,收获的背后,彰显了集慧人不畏艰辛、不忘初心的奋力进取精神,集慧资产评估中心将厚积薄发、再创辉煌,为项目的顺利实施保驾护航! 　　商业用地评估案例分析 　　admin 2020-07-13 10:58 案例一类 168被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。 　　评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的 佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。 　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入; 　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入; 　　3.专业费用为建筑费用的10%; 　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%; 　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息; 　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 　　7.房地产综合资本化率为8%; 　　8.每年按365天计算： 　　9.本项目不考虑所得税因素。 　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估 　　案例分析过程： 　　1.1——2楼面积 　　3000×2=6000(平方米) 　　2.3——5层面积 　　1900×3=5700(平方米) 　　3.6层及6层以上面积 　　25000—6000—5700=13300(平方米) 　　4.年总收入(元) 　　6000×2000 5700×2×365×(1—10%) 13300×2.5×365×(1-10%) 　　=12000000十3744900 10922625 　　=26667525 　　5.年总费用(元) 　　26667525×(5% 17.5%) 25000×3000×1.1×0.1% 25000×3000×1%=6000193.13 82500 750000=6832693.13 　　6.年利润总额 　　26667525-6832693.13=19834831.87(元) 　　7.大厦价值=×[1-]=233558686(元) 　　8.建筑费用 3000×25000=75000000(元) 　　9.专业费用 75000000×l0%=7500000(元) 　　10.开发商利润 　　(75000000 7500000 5000000 地价)×25% 　　=87560000×0.25 0.25×地价 　　=21875000 0.25×地价 　　11.利息 　　地价×[一l] 5000000×[一1]十75000000×1.1 　　×60%×[—1] 75000000×1.1×40%×[-1] 　　=0.1576×地价 648631.61 3758526.61 814937.53 　　=0.1576×地价 5222095.75 　　12.地价 　　地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25× 　　地价-0.1576×地价-5222095.75 　　地价 0.25×地价 0.1576×地价=118961590.3(元) 　　地价==84513775.43(元) 　　拆迁评估中的机械设备分类问题。 　　机械设备拆迁中的估价，一般先由估价委托人提出估价建议，然后与估价人员进行协商， 后由估价人员进行估价。针对机器设备拆迁中的不同情形，评估对象也各不相同，因此，针对机器设备拆迁的评估有一个简单分类： 　　根据机械设备可否拆卸可拆卸性划分为可拆卸设备和不可拆卸设备; 　　根据机器和设备是否需要安装可以分为不需要安装和需要安装两种设备; 　　根据机器设备拆除所涉及到的相关费用及损失，并与机器设备的重置成本比较，可以将拆除设备分为不可拆除设备和拆除设备; 　　根据机械设备拆下后能否保持其原有功能和技术指标，可以将其划分为可保持其原有功能和无法保持其原有功能的设备; 　　根据政策和法规规定，机器和设备是否可以继续运行，可以划分为不允许继续运行和允许继续运行两种类型。 　　值得注意的是，将不能保持其原有功能的机械设备归入非移动设备时，应谨慎对待。对于不能移动的设备，需要对其一次性损失进行评估，其损失价值应为设备的估价减去设备拆除后的可变现净值。其中，可搬迁设备的估价为拆装费、拆装费、设备基础费、运杂费、安装调试费和大型设备联合试运行费用等综合费用。当然，不需要安装的设备和一些闲置设备的评估结果，具体内容各不相同。 　　对于机器设备因拆迁而造成的停工损失和停产损失，一般不属于拆迁时的估价范围。除特别要求外，有特殊委托。 　　第二，机器设备拆迁评估的实务操作。 　　机械设备拆迁估价除了要认真执行一般估价程序外，还应注意以下几个问题： 　　一、评估基准日似乎应为机器设备拆迁公告发布之日。但是，在实际工作中，由于机器设备拆迁时的估价往往是在被拆迁人和拆迁人之间产生分歧之后才进行的，因此，在机器设备评估的具体范围是在被拆迁人、拆迁人和估价人员到达现场之后才能确定的，所以， 好确定一个由三方人员共同到现场操作的日期作为评估基准日。 　　二是评估现场勘查，应尽量在被拆迁方相关负责人、拆迁方项目负责人和评估人员同时在场时进行。实地勘察工作必须做到尽可能细致和周到。估价现场勘查记录应由上述各方签字确认。对于重要和特殊的机器设备，还应照相、摄像和备份。 　　对于升降机、锅炉、压力容器、深井等设备，要取得 新的法定检验书面证书、报告和许可证等资料。 　　对在建的设备工程、报废但未处理的设备、闲置设备等各种评估对象进行分类，要注意机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已经办理了财产保险等情况。 　　对地下管线、特殊设备基础等隐蔽工程，应尽可能获得原始设计图纸等书面材料，并尽可能进行必要的勘探试验。 　　在工作中遇到不容易解决的具体问题时，应尽可能地与拆迁人和被拆迁人沟通。估价员应使拆迁双方都清楚：机器设备拆迁的价值评估报告只是估价员在一定条件下的专业意见;由于受到许多不确定因素和假设条件的限制，评估报告中的评估结果并非拆迁双方 终达成拆迁协议的唯一依据;机器设备拆迁的价值评估报告只能作为拆迁双方谈判的一个平台或参考。 　　第三，机器设备拆迁估价的确定。 　　用成本法计算非搬迁设备补偿值的公式如下： 　　非迁移设备的一次补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备的可变现净值中：设备重置全价=外购市价 运杂费 安装调试费或设备重置全价=设备制造成本 期间费用 安装调试费 大型设备的资金成本 应计税费 合理利润。 　　以下是评估可搬迁设备补偿价值的公式： 　　移动装置的补偿价值=。 　　拆船费用 拆船损失 运费 安装和调试费用 设备基础费用 联合试运费用。 　　其运杂费=基本运费 卸货费用 基本包装费用 合理损耗 运输保险费。 　　购买大量小型设备时，运费很低，而且不计安装调试费，因此，在评估时可根据具体情况酌情考虑。大型和中型设备采购时，运输和安装调试费一般由供应商承担，这方面的费用一般已经包括在设备采购价中，因此，在评估时，应根据原设备采购合同的具体条款对这方面费用进行查核或咨询供应商。 　　如果不能获取设备的外部市场价格，则可以设备的重置全价进行替换。机械设备搬迁的杂费，应根据搬迁时的具体意向，按设备评估价值的1%-2.5%的费率计算，在许可范围内就高不就低。拆装普通设备的费用为安装调试费的50%。 　　实际上有两类机器设备的安装调试费是 难把握的。首先，从国外进口的设备只能由外方来安装调试，其次，设备从军工单位转入，并签订了保密协议。当评估员遇到这类设备时，其安装调试费可首先根据一般正常情况下机器设备的安装调试费进行评估，然后尽可能与多方协商 终确定这类费用。 　　另外，消防设施、供电设施、供水设施和其他设备的安装、调试费用及其他相关费用，均由国家或行业规定。这类设备的运费和安装调试费用也应按照国家或行业的有关规定，或由有关部门出面，通过多方协商确定，而不仅仅是简单地按一定比例计算